定位模糊 監管不力 托管模式未成熟

近日,民宿預訂平臺房源供應商斯維登集團收購了民宿托管平臺“城宿”和“有家美宿”??梢钥闯?在共享住宿市場加速往頭部聚集的過程中,民宿托管平臺及個人這類“二房東”已成為城市民宿行業的主要參與者。與此同時,業內人士普遍認為,民宿仍有著巨大發展潛力,2016年—2017年,整個行業處于高速增長期,年增速在200%左右,將來仍可能會是100%的增速。

然而,缺乏明確定位和邊界的城市民宿正備受質疑。而且哪怕行業發展如火如荼,“二房東”仍覺生存艱難,賺錢不易。

■新快報記者 鄭栩彤

民宿火爆

托管平臺多處于擴張階段

由愛彼迎等預訂平臺傳入國內的城市民宿,初衷是房屋主人將一套或一個房間分享給游客以獲得小額利潤,而民宿預訂者則從本地特色的民宿及房屋主人處獲得個性、溫情的當地生活體驗這種共享模式,是共享經濟的一分子。

有業內人士認為,在我國,民宿創業仍處在紅利期,未來五年仍有6到8倍增長空間。從滲透率來看,中國民宿的滲透率只有2.5%,相比英國的37%還有很大空間。

但有用戶開始發現,在民宿預訂平臺上熱情洋溢地介紹房子與個人生活經歷的“房東”,實際多是擁有多套房源的房屋托管平臺或者個體經營者。

新快報記者在愛彼迎APP上查找發現,在廣州排名前五十的房源中,擁有5套以上和10套以上房源的“房東”分別占42%和20%。這些“房東”顯然更可能并非業主,而是房屋托管平臺或者個體經營者這類“二房東”。

有民宿經營者向新快報記者透露,通過租房渠道租到房源后,進行軟裝修再外聘保潔人員將房屋“包裝”好,即可將房源上線至民宿預訂平臺開始做民宿生意。只要有一定租金儲備,哪怕是個人,也完全有可能在一年的時間內把手下持有的民宿做到五六十套甚至100套的規模。有房地產公司、裝修工程隊背景的經營者布局速度可以更快。更別提可以以公司運作的方式與大量房東簽訂合約的民宿托管平臺了。

民宿托管平臺如城宿、途家等都樂于強調托管平臺在運營專業化和服務標準化方面創造的價值,如統一的裝潢團隊、智能鎖的安裝等。但是這樣民宿與酒店的區分度似乎就不明顯了。另一平臺路客則強調自己旗下的民宿在裝修上體現出來的個性空間。

截至目前,途家自營的民宿房源超過1.2萬套,路客和城宿分別擁有2萬和約1萬套房源。大體量的民宿托管平臺還處于擴張階段。

民宿還是酒店2.0?

規?;洜I致定位模糊

在房屋共享理念向售賣房屋空間的商業模式轉變的過程中,民宿的定位和核心競爭力正在變得模糊。有民宿經營者表示,規?;\營后,民宿“家”的氛圍逐漸褪去,成為了酒店、公寓式酒店、短租房之外的一個同類型變種。經常有消費者抱怨,托管平臺經營的民宿的接待方式頗為冷漠。

在廣州運營20套房源的“二房東”Vickey向新快報記者表示,幫助住客解決問題占用了她每天絕大部分時間,由于自覺精力不足,她已停止擴充房源,“經營更多房源的人更難有精力花心思幫助住客。”

規?;\營的城市民宿在人性化服務方面有所缺失,那能否在內部裝修上扳回一局?旅行達人小H則向新快報記者表示,舊小區房的“網紅”裝飾往往難掩破敗的硬件設施,且裝修風格與周圍環境格格不入也容易給住客不好的體驗。

“托管平臺可能對房子愛惜不足,又限于經費壓低裝修成本,將房源批量交由設計師設計。‘網紅’裝修又往往缺少理念承載和實用性。”有業內人士也這樣評價。

數據也佐證了城市民宿規?;\營模式的明顯缺陷。榛果民宿發布的《2019城市民宿創業數據報告》顯示,運營規模小于5套的小房東旗下房源入住率為公司化運營同行的2倍。

業界觀察

“二房東”有多難?

行業游離灰色地帶 成本高昂盈利少

除城市民宿定位不清晰的質疑以外,運營成本高、利潤低下和政策層面的模糊亦成為促使不少經營者出局的“三座大山”。

優質房源成單率低 淡季退出者眾多

在成都經營兩間民宿的大鵬算了一筆賬,其房源若選擇出租,每套每月房租收入約3000元,若做民宿,這個數字可以提高到四五千元。但是除去水電費和清潔費用,也高不了多少了。Vickey也透露,她在廣州的每套房源價格控制在250元/晚以下,訂單量倒是不少,但總體收益不算高。

新快報記者在愛彼迎上看到,大鵬的房源屬于愛彼迎認證的“優質房源”和“總被訂滿”。但大鵬卻“吐槽”,由于競爭激烈,他的房源成單率其實只有3%,旅游淡季也只能保持不虧本。他加入了一個民宿房東群,時??吹接薪洜I不善的民宿轉手,特別是淡季期間。在他看來,成都的民宿市場已接近飽和。

新快報記者在一個民宿經營交流群中看到,不少新手民宿經營者仍處于不賺錢或虧損的狀態。部分房客的用電浪費行為時常會增加每天幾十塊錢的額外成本。由于競爭激烈,眼下到了春節旺季,“二房東”們也僅敢提價100元/天左右,但房源仍然供過于求。

物業與業主強勢 小區房源難存活

對 “二房東”來說,最大的不確定性還是來自政策層面。小區房民宿仍處在監管灰色地帶。民宿經營者反映,民宿的消防安全許可證、特種行業許可證等難以辦理。

據大鵬介紹,成都的民宿一般會在當地的居委會或派出所備案,但小區物業或某個不滿外人頻繁出入的業主若報案,警察勢必要上門檢查,頻繁的查房行為會增加民宿經營的難度,因物業或鄰居反對而退出市場的民宿不在少數。

若有針對性政策對民宿進行規范管理呢?有悲觀的經營者認為,辦理相關資質手續和繳納相應稅額必然大大提升民宿運營成本。“小區房民宿的未來很不明朗,我也不確定在相關政策頒布前能否堅持下去。”大鵬如是說。

方向

定位細化 “小而美”民宿更吃香

業界認為,經過一段時間的粗放式發展,民宿經營者開始進入“精細耕耘”的狀態。有民宿經營者選擇退出裝修空間小、經營不確定性大的小區,留在小區內的民宿經營者則開始細化目標客戶群體,以求在激烈的競爭中保有客戶粘性。擴大規模、賺快錢已非民宿經營者的首要目標,“小而美”的民宿成為更現實的選擇。

在成都,“二房東”開始會將房源定位為“網紅”型、住家型等幾種,并據此更改裝修風格和功能區。在廣州,有民宿經營者也認為,旅游、本地人開房聚會、商旅、外地學生來廣應試等多種需求同時存在,經營者應根據需求打造差異化的產品,才能獲得穩定客源。

Vickey和丈夫則計劃逐漸減少小區房源,將重心轉移至文化旅游區附近的私棟小樓。在新開的私棟民宿,裝修的空間被更大地釋放,住戶可享受大玻璃窗、綠樹環繞的幽靜環境。Vickey計劃將鄰居的小樓也租下來,做一個民宿系列,“民宿相對不是一個模式化的事物,經營者需要找到適合自身的定位并在細節處鉆研,才能長久發展。”

不少民宿經營者也開始通過知識和資源共享提高運營能力。新快報記者在民宿交流群中了解到,交流會和成本管控等課程正在定期舉行。不少房東還在個人資源共享、地方特產入駐民宿等方面做出嘗試。